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全佑倍呵护荣耀2019有哪些产品优势?

大悟郎

2021/6/10 17:20:31

全佑倍呵护荣耀2019有哪些产品优势?

其他回答(1个)

  • 听小胡说事

    2021/6/13 14:25:39

    搞清贷款这回事

    个人购房按揭贷款目前有两种还款方式:等额本息和等额本金。

    等额本息还款是将本金总额和利息总额相加,分摊到每个月,每月的还款额相同;等额本金还款是先将本金等额分摊到每个月,然后根据剩余本金计算当月利息,还款初期每月还款额较多,随着本金的固定减少,每月还款额逐渐减少。

    具体的计算工具参见各种网上的房贷计算器。总的来说,等额本息还款法产生的利息总额要高于等额本金还款法。同样是贷款100万元,20年还清。以目前的5年期以上贷款的基准利率7.05%来计算,等额本息支付的总利息大约是86万元,而等额本金的利息总额约71万元,两者相差约15万元。

    但不论哪种还款方法,在前几年的还款金额中,利息所占比例都是高于本金的,甚至可以说,在最开始的那几年里,你主要是在还利息。

    按揭房贷最令人焦虑的就是那笔算出来的利息,以目前的基准利率来算,商业贷款100万元,分30年还清,届时支付给银行的利息总额超过140万元。如果单看这个数字,光是还给银行的利息就够再买一套房子了。如果提前还掉一部分本金,产生利息的基数变少,利息总额也就变少了,这多少让人感觉好一些。毕竟,借100万元还240万元,想想就觉得压力太大。

    要提前还贷吗?

    其实银行是不太喜欢客户提前还款的,因为这让它们原本从你身上赚到的利息变少了。

    但这并不意味着,你提前还款更划算。

    只有在少数情况下,它们希望客户提前还钱。比如去年,房地产开发贷款不许贷、个人住房按揭贷得少,只有针对中小企业的经营性贷款放开,但是央行上调存款准备金率、严控存贷比,商业银行资金紧张没钱贷,在这种情况下,银行就盼着房贷客户能提前还款,让它们能动用的资金多一些,好去发放工程贷款等这类经营性贷款。要知道,发放给企业的经营性贷款的利率,在当年的贷款基准利率基础上上浮1.2倍甚至更多,高于住房按揭贷款利率。

    因为银行用较低的存款利率吸收来资金,再用较高的贷款利率把贷款给房贷客户,赚中间的利差。而利息收入又是在开始的几年最多,可想而知,你如果在还款初期就提前还本金,银行的利息损失最大。所以,几乎所有银行都规定,从第一次还款开始计算,1至3年以内提前还款,要缴纳1%至3%的违约金。

    还有,央行每宣布加息一次,你的贷款利率就跟着上涨一次吗?当然不是,你的贷款利率不是即刻变化的,当年你的贷款利率不会改变,但会在第二年年初收到银行的告知函件,通知你本年度用于计息的基准利率上调到目前的水平。

    如果只从尽量少还利息的角度考虑,想提前还款,先按照自己的情况对号入座。

    享受7折、7.5折利率的,算了吧!

    如果你不是在最近1年之内才买的房子,商业贷款利率应该是享受7折至9折不等的优惠。像林蔚这样手里握着7折优惠的,可以放弃提前还贷的想法了。

    虽然央行加息的同时也上调基准利率,但你的利率折扣一写进贷款合同里,就不会变了。即便目前5年期以上贷款的基准利率已经上调到7.05%,但打完7折、7.5折也只有4.93%和5.29%。这是个什么概念?你把计划提前还款的钱存一个5年期的整存整取的定期存款,年利率都有5.5%,你从这笔存款里得到的利息,都比你拿这笔钱提前还房贷节省的利息多。

    享受这么低的实际贷款利率,还要提前还款?别傻了。最懒的办法是定期存款,你要是愿意费点心思,买1年期以上的理财产品、债券都比提前还款划算。所以,按照林蔚家的情况,揣着7折利率提前还款,实在是亏本买卖。

    8折、9折利率的,对比理财产品收益

    7折优惠的时代一去不回了,除了羡慕嫉妒恨,你还能做些别的事情—综合自己的8折、9折、不打折的利率,对比一下其他稳健投资的收益情况,再决定要不要提前还款。

    定期存款利率当然已经拼不过8折以上的贷款利率了。有一种懒人判断法你可以试试—把等额的银行理财产品的年化收益率水平作为参考基准。

    尽管银行理财产品的实际收益率低于预期年化收益率,但期限较长或者固定收益的理财产品的预期收益仍然较有保证。用你的实际贷款年利率,和银行1年期理财产品的收益率比比。你就能知道这笔钱是提前还款划算,还是投资在别的地方划算。在稳健投资的前提下,它在哪里的收益更大,哪里就是更合适的去处。

    目前各家银行及金融机构的1年期以上人民币理财产品,根据风险等级不同,年化收益率通常从3.6%至8%不等,中等风险的产品年化收益率多在6%至6.5%。

    如果以中等风险的产品作为参考基准,1年的理财收益差不多和9折利率的贷款利息持平。站在9折利率这个临界点上,你的决定更多地取决于你的理财观念:但求保本,那就提前还贷款;不怕冒些风险,就投资别的。

    上浮1.1倍的利率,压力大的就还了吧!

    你真的要好好考虑一下了,这很有可能是你的第二套房贷。7折和1.1倍的差距有多大?同样商业贷款100万元,等额本息30年还清,一个利率4.9%,一个7.75%,月还款额相差1800元。如果你同时满足以下几个条件,提前还款还是不错的选择:

    每月还款额已经逼近甚至达到家庭月收入的55%;计划生育子女;在投资方面还是菜鸟一只,无法以中等以下的风险为代价,获得每年7%或7.75%以上的稳定回报。

    为了家庭财务安全不至于被房贷压得奄奄一息,你有必要把年终奖、年底分红之类的收入集中起来,帮你减轻眼前的房贷压力。要知道,生育子女也意味着长期支出的增加。

    还得越早利息越少

    如果选择等额本息,选择提前还款的时间,对于节省利息的影响并不十分明显。但如果选择等额本金的还款方式,处在还款周期的不同阶段可能产生的效果会有非常大的差距。

    还款周期的初期,几乎在还所有本金的基础上计算利息。随着贷款本金的逐渐减少,利息也随之变少。越靠近还款周期的末期,每月的还款中,本金的成分比重就越高,而利息则越少。

    假设以目前基准利率7.05%,商业贷款100万元30年还清计算,第1个月需要归还本金2778元,100万元减去归还的本金2778元,再乘以当月利率,第1个月要归还的利息总额是(1000000-2778)×7.05%/12=5858元,所以第1个月还款的总额就是2778+5850=8638元。第2个月继续归还本金2778元,利息(1000000-5556)×7.05%/12=5842元,共8620元。

    因此,如果提前还款,就要尽量早还。等额本息还款法在初期每月利息比本金多的时候一次还掉部分本金,减少计算利息的本金基数,才能达到最大程度缩减利息的目的。到了中期以后,每月还款中本金的比例将会高于利息,此时,你已经还清了大部分利息,再提前还款,还的大部分都是本金,不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息,通常在还款期过了1/4以后,月供中的本金就开始比利息多了。

    因此,如果你是等额本息还款,应该在中期之前提前还贷,如果是等额本金还款,也要在不到还款期的1/4时候提前还款。

    别忘了贷款里的时间因素

    某种意义上,时间也是一种资产。你借款100万元,还获得了30年的还款时间,这140万元利息也可以看做是为这30年的时间成本买单。所以,提前还款实际上也是在降低借款的时间成本。

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